国际会计准则理事会（“IASB”）于2020年5月28日发布了对《国际财务报告准则第16号——租赁》（“IFRS 16”）的修订。该修订涉及对新冠肺炎疫情（以下简称疫情）相关租金减免（Covid-19-Related Rent Concessions）会计处理的规定。

〖修订背景〗

IASB了解受疫情的影响，世界各地的出租人已经或计划向其承租人提供租金减免，在部分国家和地区，政府或 监管机构鼓励或要求出租人对承租人提供租金减免。此类租金减免在零售行业中尤为普遍，类似情况也可能出现 在其他行业资产的租赁中。租金减免的形式不一，主要包括免租、减租或延期支付租金（即减少某一段期间内需 支付的租金，但伴随未来某段期间需支付租金的相应增加）。

IFRS 16现行规定已对包括租金减免情况在内的租赁付款额变动的会计处理进行了规范。根据现行规定，承租 人应基于租赁合同评估确定租赁付款额的变动是否属于租赁变更。如果属于租赁变更，且不满足作为一项单独租 赁处理的条件，承租人须按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使 用权资产的账面价值。

然而，IASB理解受疫情的影响，IFRS 16上述关于评估租金减免是否属于租赁变更的规定的运用可能会给承租 人带来巨大的实务挑战。这主要是因为，一些承租人涉及疫情相关租金减免的租赁合同可能数量庞大，而且条款 可能各不相同，基于个别合同中的具体条款逐项评估租金减免是否属于租赁变更将变得十分困难。特别在疫情期 间承租人还需要面对诸多方面挑战的情况下，更加剧了前述实务困难给承租人带来的挑战。

此外，IFRS 16自2019年1月1日起生效，全球许多企业当前正在编制其首次采用该准则的年度财务报告，疫 情引发的任何处理上的复杂性都会增加承租人执行该准则的工作难度和工作量。

针对上述情况，IASB在此次的准则修订中，为解决承租人在疫情期间运用IFRS 16核算因疫情引发的租金减免 时的实务困难，专门为承租人提供了一项简化方法，但本次修订不涉及出租人的会计处理。

〖修订概要〗

简化方法

此次的准则修订向承租人提供了一项简化方法，允许承租人可以选择（并非必须）不评估疫情相关的租金减免是 否属于租赁变更。选择采用该简化方法的承租人，应将疫情相关的租金减免引起的租赁付款额的变动视为不是租 赁变更进行相应处理。承租人应将该简化方法一致地应用于所有具有类似特征以及类似情况的合同。

采用上述简化方法的承租人可以分别采用以下方式对不同形式的租金减免进行会计处理：

1)对于免租或减租的，按照IFRS 16第38段的规定，减少的租赁付款额作为一项可变租赁付款额（负值）计入 当期损益，并相应减少租赁负债的账面价值。实际上，出租人通过免除或放弃租赁付款解除了承租人对部分租赁 负债的义务，承租人应终止确认该部分租赁负债。

2)对于延期支付租金的，承租人将继续按照IFRS 16第36段的规定，确认租赁负债的利息，并在实际支付租赁 付款额时相应减少租赁负债的账面价值。实际上，减少一段期间内的租赁付款额但相应增加未来期间的租赁付款 额，这种安排仅改变了部分租赁付款额现金流出的时间，而不会消除承租人的租赁负债或改变租赁对价。

3）如果租金减免的形式同时包括上述两种形式的，例如减少一段期间内的租赁付款额但按低于减少额的金额增 加未来期间的租赁付款额（总体减少了租赁对价），则承租人区分两种形式及其对应金额分别按照上述方法进行 会计处理。

适用条件

仅当租金减免源自疫情的直接影响且 满足以下所有条件时，才可采用上述 简化方法。

a)租赁付款额变动后的租赁对价几乎 等于或低于变动前的租赁对价；

b)租赁付款额的减少仅影响原约定于 2021年6月30日或之前应支付的租 赁付款额（减少2021年6月30日之 前应支付的租赁付款额但增加2021 年6月30日之后期间租赁付款额的情 况亦满足此条件）；以及 租赁的其他条款和条件未发生实质性 变化。

披露

承租人选择采用该简化方法的， 应当披露这一事实，以及疫情相 关租金减免对报告当期损益的影 响金额。

生效日及衔接规定 

承租人自2020年6月1日或以后 日期开始的年度报告期间适用该 项修订，允许提前适用。2020 年5月28日尚未批准报出的财务 报表允许提前适用。适用该修订 时，承租人应采用追溯调整法， 但不调整比较数据，即承租人在 首次适用本修订的年度报告期间 的期初，根据累计影响数调整期 初留存收益(或权益的其他部 分)。

〖技术标准部提示〗

范围

如果承租人选择采用简化方法，应遵循IFRS 16第2段的要求，即承租人不能逐项租赁选择是否采用该简化方 法，而应将其一致地应用于所有具有类似特征以及类似情况的合同。

适用条件

简化方法仅限于因疫情直接导致租金减免的特定情形下采用，因而本修订规定了三项适用条件，仅当同时满足该 三项条件时才能采用简化方法。 关于条件a)，租赁付款额变动后的租赁对价该应几乎等于或低于变动前的租赁对价，如果租赁付款额的增加只是 反映了货币的时间价值，这种增加仍满足条件；但如果变动导致租赁付款额总体实质性增长则不满足本条件。 关于条件b)，租赁付款额的减少应仅影响原约定于2021年6月30日或之前应支付的租赁付款额，如果减少原约 定于2021年6月30日之后应支付的租赁付款额，则整个租金减免将不再满足简便方法的适用条件。 关于条件c)，例如免除2021年6月30日前3个月的租金，然后在原租赁期届满后再延长3个月租赁期，并收取 与原免除租金相等的租金。IASB认为，此类租金减免形式可能不构成租赁的其他条款和条件的实质性变化。

出租人的会计处理

租金减免同时涉及承租人和出租人，尽管出租人也面临着一些实务困难，但出于各种原因，IASB最终决定不向 出租人提供类似的简化处理。因此，此次准则修订并不涉及出租人会计。

对企业的影响

1）IASB本次修订对所有采用IFRS编制财务报表的企业有影响，例如某些H股公司或A+H股公司。

2）符合条件的租金减免可以采用简化方法进行会计处理。与租赁变更可能影响整个后续租赁期相比，简化方法 下，因疫情引起的租金减免的影响将很可能更多体现在发生租金减免的当期（通常可能主要在减免当期体现为无 需支付相应部分的租赁债务而产生的收益）。

3）鉴于上述简化方法的适用条件较为严格，尤其是若减免的租金全部或部分属于原约定于2021年6月30日之 后应支付的租赁付款额，则整个租金减免（包括属于原约定于2021年6月30日之前应支付的租赁付款额）将不 再满足简化方法的适用条件，企业在进行租金减免的商业谈判时应对此格外注意